INFORMĀCIJA PAR DZĪVOJAMO MĀJU APSAIMNIEKOŠANU
Pieredze
SIA "Jelgavas novada KU" ar daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanu nodarbojas kopš 2011.gada, taču vairāku speciālistu pieredze šajā jomā ir vēl senāka - vēl pirms iepriekšējās administratīvi teritoriālās reformas laikiem. Tad atsevišķu pagastu pašvaldības uzņēmumu ietvaros jau tika apsaimniekotas dzīvojamās mājas.
Maksājumi
JNKU piedāvā nemainīgu apsaimniekošanas maksu - 0,30 eiro/kv.m. Papildus šai maksai tiek aprēķināts PVN 21%. Tas nozīmē, ka 1 kvadrātmetra apsaimniekošanas maksa ir 36,3 centi. Protams, māju īpašnieki ir tiesīgi lemt par zemāku vai augstāku apsaimniekošanas maksu, taču pirms šādu lēmumu pieņemt, JNKU aicina rūpīgi visu apsvērt. Ir jāsaprot, ka apsaimniekošanas maksa paredzēta tikai kārtējo apsaimniekošanas izdevumu segšanai, Pieredze liecina, ka 0,30 eiro ir pietiekama maksa. Ja vien māja nav ļoti maza vai tās nolietojums ir tuvu 100%, šo summu paaugstināt nav nepieciešams. Savukārt, paredzot mazāku apsaimniekošanas maksu, pastāv risks, ka veiktie maksājumi var nesegt visas izmaksas, kas saistītas obligātajām pārvaldīšanas un apsaimniekošanas darbībām.
Apsaimniekošanas maksas izlietojums
Dzīvokļu īpašnieku faktiski iemaksātā apsaimniekošanas maksa veido noteiktu naudas daudzumu, ko ērtības labad dēvēsim par apsaimniekošanas fondu. No šī fonda tiek segtas visas izmaksas, kas saistītas gan ar obligāti veicamo pārvaldīšanas darbībām, (piemēram, sanitārā kopšana, apsekošana, dūmvadu un ventilācijas šahtu tīrīšana, avārijas dienesta uzturēšana vai administratīvās izmaksas), gan citiem pakalpojumiem (piemēram, nelieliem remontiem, avāriju novēršanu un tml.).
Ir 4 izdevumu veidi, par kuriem noteikta fiksēta maksa, kas tiek ieturēta no apsaimniekošanas fonda:
- Maksa par sētnieka (apkopēja) pakalpojumiem - tiek aprēķināta atbilstoši sētnieka (apkopēja) paredzamajam darba laikam attiecīgās mājas pieguļošās teritorijas vai koplietošanas telpu kopšanai, saskaņā ar apstiprināto cenrādi. Maksā ietilpst gan darbinieka alga, sociālās iemaksas, veselības apdrošināšana, OVP, darba apģērbs, aprīkojums un inventārs un izdevumi, kas saistīti ar sētnieka (apkopēja) darba organizēšanu. Piemēram, ja sētnieks nepieciešams 1 stundu mēnesī, no apsaimniekošanas fonda tiek ieturēti 72,12 eiro gadā (pēc 2021.gada tarifa). Savukārt, ja sētnieks mājai nepieciešams pilnu darba dienu, jeb 8 stundas dienā, tas mājai izmaksātu nepilnus 12 tūkst. eiro. Ja dzīvokļu īpašnieki no šī pakalpojuma atsakās un kopšanu veic paši, šī maksa netiek aprēķināta.
- Maksa par mājas un teritorijas tehnisko apsekošanu. 2021.gadā tā ir noteikta 0,20 euro/kv.m gadā. Šajā maksā ir iekļauta gan paša speciālista alga, sociālās iemaksas, veselības apdrošināšana, OVP, darba apģērbs, aprīkojums un inventārs un vadības izdevumi, gan transporta izdevumi nokļūšanai uz apsekojamo objektu. Turklāt, ja nepieciešams apsekot vairākas reizes gadā, maksa palielināta netiek. Salīdzinājumam, vidēja lieluma 18 dzīvokļu mājas īpašniekiem apsekošana izmaksātu apmēram 250 eiro gadā. Diemžēl, no šī pakalpojuma mājas īpašnieki nav tiesīgi atteikties. Veikt regulāru apsekošanu apsaimniekotājam par pienākumu uzliek Ministru Kabineta noteikumi.
- Maksa par avārijas dienesta uzturēšanu. Arī šī maksa tiek piesaistīta mājas kopējai platībai un ir 0,25 eiro/kv.m. Tās pašas 18 dzīvokļu mājas maksājums par avārijas dienesta uzturēšanu gadā ir apmēram 450 eiro. Šī maksa gan ir tikai par to, ka šīs dienests tiek uzturēts un jebkurā brīdī ārpus apsaimniekotāja darba laika ir gatavs doties uz avārijas vietu. Par avāriju gan šajā gadījumā ir jāsaprot būtiskas problēmas mājas iekšējās komunikācijās (ūdens, kanalizācijas un apkures tīkli). Piemēram, ūdensvada plīsumi, kanalizācijas cauruļvadu aizdambējumi un tml. Tāpat jāatceras, ka maksa par konkrēto izsaukumu tiek aprēķināta atsevišķi un ir atkarīga no konkrētās avārijas novēršanā patērētā laika un attāluma, kas jāveic avārijas dienesta speciālistiem. Par avāriju šajā gadījumā netiek uzskatīts, piemēram, vērtas laikā norauts jumta seguma elements vai nogāzies koks. Šādas un līdzīgas problēmas novērsīs uzņēmuma speciālisti darba laikā. No šī maksājuma mājas īpašnieki var atteikties, tikai tādā gadījumā ar jebkurām būtiskām problēmām mājas iekšējos tīklos ārpus normālā darba laika, mājas īpašniekiem nāksies tikt galā pašiem, meklēt speciālistus pašiem vai gaidīt nākamās darbadienas rītu, kad JNKU speciālisti avāriju novērsīs.
- Mājas pārvaldīšanas un administratīvie izdevumi. Maksa par šo pozīciju ir 60 eiro gadā no dzīvokļa. Šajā maksā tiek ietverti visi biroja darba izdevumi, to skaitā arī pārvaldnieka atlīdzība. Diemžēl, arī no šī maksājuma mājas īpašnieki atteikties nevar.
Pārējā apsaimniekošanas fonda daļa tiek izlietota tikai konkrētiem pakalpojumiem, kas parasti tiek saskaņoti ar mājas pilnvaroto personu (mājas vecāko) vai pārrunāti īpašnieku kopsapulcēs. Lielākā interese parasti ir par zāliena pļaušanu. Ņemot vērā, ka JNKU apsaimnieko arī pašvaldības zaļo teritoriju, vienlaicīgi piedāvājam zāliena pļaušanu arī pie mūsu apsaimniekošanā esošām mājām. Maksa - atbilstoši cenrādim. Ja vien pie mājas nav golfa laukums, vienas pļaušanas reize izmaksā ne vairāk par 25 eiro. Nosacījums ir viens - zāle pie mājas tiek pļauta tajā ciklā, kad tiek pļauta blakus esošais pašvaldības zāliens. Ja kāds mājas vecākais izlems, ka konkrētajā brīdī zāliens nav īsti izaudzis, un pļaut nevajag, nāksies gaidīt nākamo pļaušanas ciklu, kad blakus mājai tiks pļauta zāle pašvaldības īpašumā.
Starpība starp apsaimniekošanas fondā faktiski iemaksāto naudu un iepriekšminētajiem izdevumiem veido finanšu līdzekļu atlikumu. Tas var būt kā pozitīvs, tā negatīvs. Ja atlikums ilgstoši ir pozitīvs ar tendenci vairāku gadu garumā pieaugt, iespējams, ir jālemj par apsaimniekošanas maksas samazināšanu, jo pārlielu liels uzkrājums palielina uzņēmuma saistību apjomu, tādējādi pasliktinot tā kopējos finanšu rādītājus. Savukārt, ja atlikums ir negatīvs ar tendenci mīnusiem pieaugt, jāvērtē iemesli un tad jāpieņem attiecīgs lēmums. Iemesli var būt gan daļas īpašnieku parādi, gan pārlieku lielas apsaimniekošanas izmaksas.
Līdz šim JNKU nav saņemti iebildumi par nekorektu apsaimniekošanas fonda izlietojumu. Jebkuri izdevumi tiek fiksēti darbu izpildes aktā, kā arī dzīvojamās mājas obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību un finanšu pārskatos.
Papildu ieguldījumi
Katru gadu, veicot mājas apsekošanu, JNKU speciālisti identificē tos sektorus, gan mājas nesošajās konstrukcijās, komunikācijās, gan jumta segumā un citos objektos, kur nepieciešams remonts (rekonstrukcija) vai nomaiņa. Pēc apsekošanas beigām tiek sagatavots nepieciešamo darbu saraksts ar aptuvenām darbu izmaksām un nosūtīts mājas īpašniekiem izlemšanai - kurus darbus, kādā secībā un kādos termiņos veikt. Vienlaicīgi ar lēmumu par izvēlētajiem darbiem, mājas īpašniekiem ir jālemj arī par papildu maksājumiem šo darbu veikšanu. Būtiski ir atcerēties - JNKU ir pašvaldības kapitālsabiedrība un tai nav pieejami brīvi finanšu resursi, lai avansētu šādus darbus. Tas nozīmē, ka mājas īpašniekiem vispirms ar ikmēneša papildu iemaksām ir jāsavāc nauda, un tikai tad tiek veikti darbi. Svarīgs faktors ir termiņš. Jo ilgākā laika posmā tiks izlemts vākt naudu, jo mazāk cerību, ka ar sākotnēji plānoto summu pietiks darbu izpildei. Piemēram, ja jumta seguma maiņa, gatavojot piedāvāto darbu sarakstu, tiek plānota 20 tūkst. eiro, tad pēc 3 gadiem (ja šādā termiņā tiek plānots savākt nepieciešamo naudu) tā izmaksas var sasniegt jau 25 tūkst.eiro.
Pēc tam, kad mājas īpašnieki ir vienojušies par darbiem un termiņiem, tie iesniedz JNKU attiecīgu īpašnieku lēmumu, un sākot ar nākamo mēnesi māju īpašnieki savos ikmēneša rēķinos ierauga pozīciju - Maksājumi ilgtermiņa ieguldījumiem. Tad, kad nauda tiek savākta, JNKU organizē darbus. Atsevišķos gadījumos, ja maksājumu disciplīna "neklibo" JNKU darbus var sākt jau tad, kad iemaksas sasniedz 75% no kopējās summas, paļaujoties, ka visa summa tiks samaksāta līdz darbu pabeigšanai.
Atsevišķu iedzīvotāju iesniegumi ar ierosinājumiem veikt remontdarbus, parasti tiek vērtēti tikai veicot kārtējo vai ārkārtas mājas apsekošanu. Ja vien problēma nav kvalificējama kā avārijas darbi (tiek novērsti nekavējoties, bez saskaņošanas ar īpašniekiem), process tiek organizēts atbilstoši iepriekš izklāstītajam.
Darbus JNKU veic gan pašu spēkiem, gan ārpakalpojum veidā. Ja darbu apmērs ir ievērojams, tiek veikts iepirkums, atbilstoši normatīvo aktu prasībām.
Atskaites
Ik gadu, līdz 1.aprīlim JNKU sagatavo un savā tīmekļa vietnē www.jnku.lv publicē visu apsaimniekošanā esošo dzīvojamo māju obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību un finanšu pārskatus. Šajos pārskatos tiek atspoguļoti gan aprēķinātie un saņemtie maksājumi, gan visi izdevumi, kas iepriekšējā gadā ir bijuši. Tiek norādīts darbu veids, darba izpildes datums un summa. Visas summas pārskatā ir bez PVN.
Parādnieki
JNKU ir nesaudzīga pret parādniekiem. Uzņēmumam ir līgums ar ārpustiesas parādu piedziņas kompāniju SIA "Intrum Latvija". Ja dzīvokļa īpašnieks vai īrnieks kavē maksājumus 3 mēnešus, parāda piedziņa bez papildus brīdinājuma vai atgādinājuma tiek nodota minētajai parādu piedziņas kompānijai. Ja pārliecināt parādnieku par maksājumu veikšanu neizdodas arī šai kompānijai, JNKU ceļ prasību tiesā. Tā kā šo pienākumu mājas pārvaldniekam uzliek Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums (14.pants), un tiesāšanās notiek mājas īpašnieku interesēs, to pienākums ir segt tiesāšanas izdevumus. Protams, mājas īpašnieki var atteikties no tiesāšanās, taču tad cīņa ar parādniekiem visticamāk ar panākumiem nevainagosies.
Pārvaldīšanas līgums
JNKU piedāvā standarta pārvaldīšanas līgumu. Uzņēmums nav centies pārrakstīt likumus vai MK noteikumus, tādēļ līgumā ir tikai pats nepieciešamākais, tā vispārīgie noteikumi ir uz vienas lapas. Uzņēmuma vadības pārliecība ir vienkārša - mājas apsaimniekošana ir brīvprātīga abu pušu sadarbība, ar mērķi - nodrošināt kvalitatīvu dzīves telpu mājas īpašniekiem. Ja apsaimniekošanas process pāriet nepārtrauktos pārmetumos, nekonstruktīvā kritikā, vainīgo meklēšanā vai argumentā - "viņi neko nedara, tikai kasē naudu, mēs paši varam lētāk un labāk", neviens līgums neko nemaina. Tad ir tikai viens ceļš - sadarbību beigt, kamēr nav sākušies tiesu darbi.
Sadarbības pārtraukšana
JNKU nekad nav pretojies vai licis šķēršļus pret to, ja mājas īpašnieki vēlas izbeigt sadarbību ar JNKU. Neatkarīgi no tā, vai apsaimniekošanu pārņem paši mājas īpašnieki, pilnvarota persona, biedrība vai cits apsaimniekotājs, esam korekti līdz beigām. Finanšu uzkrājums, ja tāds ir izveidojies, tiek pārskaitīts jaunajam apsaimniekotājam, tāpat viņam tiek atdota mājas lieta. Tiklīdz no mājas īpašniekiem tiek saņemts lēmums par mājas apsaimniekošanas līguma uzteikumu, tiek uzsākts atbilstošs process, atbilstoši normatīvo aktu nosacījumiem.